Αν θέλετε να χτίσετε ένα κτίριο κατοικιών, χρειάζεστε οικοδομική άδεια. Αυτό το γεγονός είναι ξεκάθαρο στους περισσότερους ιδιοκτήτες ακινήτων. Αυτό που είναι λιγότερο γνωστό, ωστόσο, είναι το γεγονός ότι συχνά πρέπει να ζητήσετε από τις αρχές άδεια για να χτίσετε ένα σπίτι στον κήπο. Το παρακάτω άρθρο εξηγεί πότε χρειάζεστε οικοδομική άδεια για ένα σπίτι κήπου και πότε όχι.
Χρειάζομαι οικοδομική άδεια για σπίτι στον κήπο;
Απαιτείται οικοδομική άδεια για σπίτι κήπου ανάλογα με την ομοσπονδιακή πολιτεία και το μέγεθος. Τα μικρότερα σπίτια κήπου δεν απαιτούν άδεια σε ορισμένες περιπτώσεις, αλλά οι ζώνες, το ύψος, ο τύπος χρήσης ή τα στερεά θεμέλια ενδέχεται να απαιτούν άδειες. Για πληροφορίες σχετικά με τους κανονισμούς στην πολιτεία σας, συμβουλευτείτε την τοπική οικοδομική αρχή.
«Σήμερα μπορείς να χτίσεις κάστρα μόνο στον αέρα χωρίς οικοδομική άδεια». (σύμφωνα με: Willy Meurer)
Τι είναι ένα σπίτι στον κήπο;
Όσο μικρό κι αν είναι, ένα σπίτι στον κήπο είναι εξ ορισμού πάντα ένα κτίριο. Ως εκ τούτου, υπόκειται βασικά στην οικοδομική νομοθεσία και δεν απαιτεί οικοδομική άδεια, εκτός από ορισμένες εξαιρέσεις που περιγράφονται εδώ. Τα κτίρια –τα οποία περιλαμβάνουν και το υπόστεγο κήπου– ορίζονται από το νομοθέτη ως εξής:
- Είναι μιακαλυμμένη κατασκευή.
- Μπορεί να χρησιμοποιηθεί ανεξάρτητα και χρησιμοποιείται γιαΠροστασία ανθρώπων, ζώων ή πραγμάτων.
- Είναισυνδεδεμένοι με το έδαφος.
- Αυτό ισχύει επίσης αν έχουνπεριορισμένη κινητικότητα,
- ήκυρίως σταθερό μπορεί να χρησιμοποιηθεί.
- Είναικατασκευάζονται από δομικά υλικά ή/και εξαρτήματα.
Βασικά, ένα σπίτι στον κήπο δεν αποτελεί μέρος του χώρου διαβίωσης και μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο προσωρινά.
Τι είναι ένα σαλόνι;
Το αν χρειάζεστε οικοδομική άδεια για να χτίσετε το σπίτι στον κήπο σας ή όχι εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από τον ορισμό ως σαλόνι. Ο νόμος ορίζει αυτό ως ένα δωμάτιο στο οποίο μένετε για περισσότερο από ένα σύντομο χρονικό διάστημα. Εξ ορισμού, τα υπνοδωμάτια και τα σαλόνια είναι σαλόνια που απαιτούν πάντα οικοδομική άδεια. Εάν στήσετε ένα κρεβάτι στο σπίτι του κήπου σας, είναι ένας χώρος σαλονιού που απαιτεί έγκριση και σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει επίσης στη συνέχεια να υποβάλετε αίτηση για οικοδομική άδεια.
Εκδρομή
Χρειάζεσαι οικοδομική άδεια για να παρκάρεις τροχόσπιτο;
Πολλοί πολυμήχανοι ιδιοκτήτες ακινήτων προσπαθούν να παρακάμψουν τους ισχύοντες οικοδομικούς κανονισμούς με ένα τροχόσπιτο. Μάλιστα, κάθε τροχόσπιτο που είναι σταθμευμένο σε ακίνητο για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα υπόκειται και σε έγκριση και πρέπει να πληροί τις σχετικές νομικές προϋποθέσεις. Αυτό ισχύει επίσης για μικροσκοπικά σπίτια και άλλα μίνι σπίτια, για τροχόσπιτα (τα λεγόμενα τροχόσπιτα) και άλλα κινητά δομικά αντικείμενα.
Οι οικοδομικοί κανονισμοί ισχύουν και για τα υπόστεγα κήπου
Δεν χρειάζεται πάντα οικοδομική άδεια για σπίτι στον κήπο
Εάν χρειάζεστε οικοδομική άδεια για να χτίσετε το σπίτι στον κήπο που σχεδιάζετε ή όχι εξαρτάται από διάφορους παράγοντες:
- Πληκτρολογήστε και χρήση: Το σπίτι στον κήπο διαθέτει εγκαταστάσεις μαγειρέματος, τουαλέτα ή άλλες εγκαταστάσεις που απαιτούν έγκριση;
- Μέγεθος: Ισχύουν διαφορετικά μέγιστα μεγέθη για τις διάφορες ομοσπονδιακές πολιτείες, έως ότου ένα σπίτι στον κήπο παραμείνει χωρίς άδεια.
- Τοποθεσία: Το σπίτι στον κήπο βρίσκεται σε κατοικημένη περιοχή ή σε εξωτερικό χώρο; Εάν ισχύει το δεύτερο, απαιτείται πάντα οικοδομική άδεια σε πολλές ομοσπονδιακές πολιτείες.
- Ύψος: Κατά κανόνα, μόνο μονοώροφες κατοικίες κήπου με μέγιστο ύψος τριών μέτρων (ανάλογα με το ομοσπονδιακό κράτος και τον δήμο!) δεν απαιτούν άδεια.
- Foundation: Τα σπίτια στον κήπο που στηρίζονται σε γερά θεμέλια από σκυρόδεμα απαιτούν επίσης οικοδομική άδεια στις περισσότερες ομοσπονδιακές πολιτείες.
Συμβουλή
Δεδομένου ότι οι επίσημες απαιτήσεις σχετικά με την απαίτηση έγκρισης για τα κτιριακά έργα είναι τόσο συγκεχυμένες και ποικίλλουν τόσο πολύ ανάλογα με την ομοσπονδιακή πολιτεία και δήμο, θα πρέπει οπωσδήποτε να πάτε στην αρμόδια οικοδομική αρχή σας με τα συγκεκριμένα οικοδομικά σχέδια και να υποβάλετε μια κάλεσε εκεί το προκαταρκτικό αίτημα δόμησης. Αυτό διευκρινίζει εάν χρειάζεστε οικοδομική άδεια για το σπίτι στον κήπο σας ή όχι.
Αναπτυξιακό σχέδιο και κρατικός οικοδομικός κανονισμός
Ο οικοδομικός νόμος δεν ορίζεται μόνο στους πολιτειακούς οικοδομικούς κανονισμούς, αλλά και στο λεγόμενο σχέδιο ανάπτυξης του αρμόδιου δήμου ή δήμου σας. Αυτό ρυθμίζει:
- πού μπορείς να χτίσεις και πού όχι
- πόσο μεγάλο μπορεί να είναι το σπίτι στον κήπο
- και πόσο ψηλά
- και επίσης τι σχήμα πρέπει να έχει η οροφή.
Οι κανονισμοί διαφέρουν από δήμο σε δήμο.
Το παρακάτω βίντεο εξηγεί πολύ ξεκάθαρα γιατί οι νόμιμοι οικοδομικοί κανονισμοί είναι τόσο χρήσιμοι:
Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?
Κανονισμοί για το σπίτι στον κήπο σύμφωνα με το σχέδιο ανάπτυξης
Το σχέδιο ανάπτυξης ορίζει τις προδιαγραφές σχεδιασμού για κατασκευαστικά έργα εντός συγκεκριμένων ορίων δόμησης. Αυτές περιλαμβάνουν γενικά οικιστικές περιοχές που χτίστηκαν τα τελευταία 80 χρόνια. Αυτό δεν επηρεάζει τις λεγόμενες υπαίθριες εγκαταστάσεις, οι οποίες είναι συχνά περιοχές που χρησιμοποιούνται για τη γεωργία και τη δασοκομία, όπως χωράφια, λιβάδια και βοσκοτόπια. Αν και συνήθως μπορείτε να δημιουργήσετε έναν κήπο εδώ, για παράδειγμα, η κατασκευή ενός σπιτιού στον κήπο συχνά απαγορεύεται. Σε ορισμένες κοινότητες, το σχέδιο ανάπτυξης περιορίζει επίσης σοβαρά τη δυνατότητα κατασκευής ενός σπιτιού κήπου ή κληματαριά ή απαγορεύει ένα τέτοιο έργο από την αρχή.
Πόσο μεγάλο μπορεί να είναι ένα σπίτι στον κήπο;
Ο αντίστοιχος πολιτειακός οικοδομικός νόμος προσδιορίζει πόσο μεγάλο μπορεί να είναι το σχεδιαζόμενο σπίτι στον κήπο. Οι νομικές απαιτήσεις των επιμέρους χωρών διαφέρουν πολύ μεταξύ τους. Ενώ στη Βαυαρία, για παράδειγμα, οι κληματαριές με μέγεθος δωματίου 75 κυβικά μέτρα γενικά δεν απαιτούν έγκριση, οι κατασκευαστές στο Μεκλεμβούργο-Δυτική Πομερανία πρέπει να λάβουν οικοδομικές άδειες για περιοχές μόλις δέκα τετραγωνικών μέτρων.
Επισκόπηση μεγεθών που δεν απαιτούν έγκριση και απαιτούν έγκριση
Ο παρακάτω πίνακας σας δείχνει μια σαφή λίστα με το μέγεθος μέχρι το οποίο ένα σπίτι κήπου παραμένει γενικά χωρίς έγκριση σύμφωνα με τους τρέχοντες ισχύοντες (από τον Σεπτέμβριο του 2019) κρατικούς οικοδομικούς κανονισμούς. Λάβετε υπόψη ότι ορισμένες ομοσπονδιακές πολιτείες χρησιμοποιούν το μέγιστο μέγεθος σε τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας, ενώ άλλες χρησιμοποιούν το μέγεθος δωματίου σε κυβικά μέτρα. Ωστόσο, το σπίτι στον κήπο που σχεδιάζετε μπορεί να εξακολουθεί να χρειάζεται έγκριση εάν ο δήμος σας το ζητήσει ή το σπίτι πληροί άλλες απαιτήσεις για έγκριση.
| Πολιτεία | Μέγεθος χωρίς άδεια στην περιοχή ανάπτυξης | Μέγεθος εξωτερικού χώρου χωρίς άδεια |
|---|---|---|
| Βάδη-Βυρτεμβέργη | έως 40 κυβικά | έως 20 κυβικά |
| Βαυαρία | έως 75 κυβικά μέτρα | έως 20 κυβικά |
| Βερολίνο | έως 10 τετραγωνικά μέτρα | μόνο με οικοδομική άδεια |
| Βρανδεμβούργο | έως 75 κυβικά μέτρα | μόνο με οικοδομική άδεια |
| Βρέμη | έως 30 κυβικά | έως 6 κυβικά |
| Αμβούργο | έως 30 κυβικά | μόνο με οικοδομική άδεια |
| Hesse | έως 30 κυβικά | μόνο με οικοδομική άδεια |
| Mecklenburg-Western Pomerania | έως 10 τετραγωνικά μέτρα | μόνο με οικοδομική άδεια |
| Κάτω Σαξονία | έως 40 κυβικά | έως 20 κυβικά |
| Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία | έως 30 κυβικά | μόνο για γεωργία και δασοκομία |
| Ρηνανία-Παλατινάτο | έως 50 κυβικά | έως 10 κυβικά |
| Σάαρλαντ | έως 10 τετραγωνικά μέτρα | μόνο με οικοδομική άδεια |
| Σαξονία | έως 10 τετραγωνικά μέτρα | μόνο με οικοδομική άδεια |
| Σαξονία-Άνχαλτ | έως 10 τετραγωνικά μέτρα | μόνο με οικοδομική άδεια |
| Σλέσβιχ-Χολστάιν | έως 30 κυβικά | έως 10 κυβικά |
| Θουριγγία | έως 10 τετραγωνικά μέτρα | μόνο με οικοδομική άδεια |
Εκδρομή
Πότε ένα σπίτι κήπου χρειάζεται οπωσδήποτε έγκριση;
Δεδομένου ότι ένα σπίτι στον κήπο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως μόνιμο σαλόνι, τα μοντέλα με μόνιμα εγκατεστημένη κουζίνα ή άλλη εγκατάσταση μαγειρέματος ή/και μπάνιο ή τουαλέτα γενικά απαιτούν οικοδομική άδεια. Το ίδιο ισχύει και για ένα υπόστεγο χτισμένο σε τσιμεντένια βάση. Αυτό δεν μπορεί πλέον να αποσυναρμολογηθεί εύκολα και ως εκ τούτου δεν θεωρείται πλέον σπίτι κήπου από τις αρχές.
Αν θέλετε να χτίσετε το σπίτι στον κήπο σας χωρίς οικοδομική άδεια, θα παραιτηθείτε από τα ακόλουθα εξαρτήματα και εγκαταστάσεις, τα οποία απαιτούν έγκριση:
- Κουζίνα ή μαγείρεμα
- Μπάνιο ή τουαλέτα
- όλες οι πηγές θερμότητας (θέρμανση, τζάκι, φούρνος κ.λπ.)
- σταθερή ψησταριά
Παρεμπιπτόντως, η τοποθέτηση κρεβατιών και άλλα καταλύματα διανυκτέρευσης (όπως ένας καναπές-κρεβάτι) αποτελούν επίσης ένδειξη για τις αρχές ότι το σπίτι στον κήπο πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως πρόσθετος χώρος διαβίωσης. Οποιαδήποτε καταλύματα ύπνου απαιτούν συχνά άδεια για το κτίριο.
Μπορείτε σίγουρα να πάρετε έναν υπνάκο στην πολυθρόνα στο σπίτι του κήπου
Πόσο κοστίζει μια οικοδομική άδεια;
Η απόκτηση οικοδομικής άδειας κοστίζει πάντα χρήματα. Κατ' αρχήν, το ποσοστό αμοιβής σε πολλές γερμανικές κοινότητες είναι περίπου το μισό τοις εκατό της ακατέργαστης αξίας. Για εσάς αυτό σημαίνει ότι γύρω στις 5.000, - EUR ακριβό υπόστεγο κήπου κοστίζει άλλα περίπου 25, - EUR τέλη για την απαιτούμενη οικοδομική άδεια. Προσοχή όμως: Πολλοί δήμοι χρεώνουν ένα ελάχιστο τέλος που ορίζεται ανεξάρτητα από την ακατέργαστη αξία του σπιτιού και συχνά βρίσκεται στο χαμηλό τριψήφιο εύρος. Αυτά τα τέλη συνήθως οφείλονται πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας, επομένως θα πρέπει να έχετε τα χρήματα κατά την υποβολή της αίτησης ή εντός έξι εβδομάδων από την υποβολή της αίτησης.
Καλύτερα να μην χτίσεις μαύρο
Μερικοί οικοδόμοι χτίζουν τα υπόστεγα του κήπου τους «μαύρα» είτε από άγνοια της κατάστασης είτε από απροθυμία, παρόλο που χρειάζονται έγκριση. Σας συμβουλεύουμε ανεπιφύλακτα να μην το κάνετε αυτό, καθώς μπορεί να είναι ακριβό σε περίπτωση αμφιβολίας! Ακόμα κι αν πιστεύετε ότι οι αρμόδιες αρχές δεν μπορούν να κοιτάξουν τον κήπο σας ούτως ή άλλως και δεν θα παρατηρήσουν τίποτα για την κληματαριά, το παράνομο κτίριο θα ανακαλυφθεί πιο γρήγορα από ό, τι νομίζετε. Το μόνο που χρειάζεται είναι ένας θυμωμένος γείτονας να σας αναφέρει στην οικοδομική αρχή. Επομένως, φροντίστε να τηρείτε τους ισχύοντες κανονισμούς, συμπεριλαμβανομένου του ύψους και του μεγέθους του σπιτιού στον κήπο, και μην χτίζετε την κληματαριά πολύ κοντά στη γραμμή ιδιοκτησίας.
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζεστε και οικοδομική άδεια για το σπίτι του κήπου στον κήπο του διαμερίσματος;
Σύμφωνα με τον Federal Allotment Garden Act, οι κηπουροί σε ένα allotment κήπο γενικά δεν χρειάζονται οικοδομική άδεια για το σπίτι στον κήπο τους, υπό τον όρο ότι, συμπεριλαμβανομένης της βεράντας μπροστά, δεν είναι μεγαλύτερη από 24 τετραγωνικά μέτρα. Αυτό ισχύει και αν το σπίτι έχει μαγειρική ή κουζίνα καθώς και τουαλέτα. Μόνο που δεν επιτρέπεται να μένετε μόνιμα στην καλύβα σας.
Μπορώ να στήσω ένα σπίτι στον κήπο στα όρια του ακινήτου;
Όσο μικρό κι αν είναι το σπίτι, επιτρέπεται να το εγκαταστήσετε στη γραμμή του ακινήτου ή στη γραμμή του ακινήτου μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Οι περισσότεροι νομικοί κανονισμοί απαιτούν ελάχιστη απόσταση τριών μέτρων και το σπίτι στον κήπο συχνά δεν μπορεί να είναι υψηλότερο από τρία μέτρα (μερικές φορές ακόμη χαμηλότερο). Οι αντίστοιχοι κρατικοί οικοδομικοί κανονισμοί υπαγορεύουν πότε είναι δυνατή η ανάπτυξη των συνόρων.
Χρειάζομαι και οικοδομική άδεια για προκατασκευασμένο ξύλινο σπίτι κήπου;
Οι ίδιοι νομικοί κανονισμοί ισχύουν για τα προκατασκευασμένα κιτ από καταστήματα υλικού ή κέντρα κήπου όπως και για τα σπίτια κήπου που κατασκευάζονται μόνοι τους. Ωστόσο, οι κατασκευαστές συχνά σχεδιάζουν αυτά τα ξύλινα σπίτια από την αρχή με τέτοιο τρόπο ώστε να μην χρειάζονται έγκριση (ανάλογα με το έγκυρο σχέδιο ανάπτυξης!).
Πόσο καιρό ισχύει η οικοδομική άδεια;
Οι οικοδομικές άδειες, εφόσον εκδοθούν, δεν ισχύουν επ’ αόριστον, αλλά χάνουν την ισχύ τους μετά από ορισμένο χρονικό διάστημα (συνήθως τρία χρόνια). Μετά τη λήξη αυτής της περιόδου, πρέπει να υποβληθεί ξανά αίτηση. Ωστόσο, μπορείτε να έχετε παράταση οικοδομικής άδειας για δύο χρόνια κατ' ανώτατο όριο, υπό την προϋπόθεση ότι υποβάλετε την αίτηση έγκαιρα πριν από τη λήξη της προθεσμίας.
Συμβουλή
Οι αρχές κατανοούν ένα έργο χωρίς διαδικασίες ως ένα οικοδομικό έργο που δεν απαιτεί άδεια, για το οποίο δεν χρειάζεστε οικοδομική άδεια και επομένως δεν χρειάζεται να υποβάλετε αίτηση.
